종부세(종합부동산세) 계산하는 방법

종합부동산세 계산하는 방법

 

1. 종합부동산세 정의

 

종부세는 주택 매매 시 납부해야 하는 보유세 중 하나입니다.

 

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데 재산세는 일정한 재한에 대해 부과되는 조세로 1차로 부동산 소재지 관할 시, 군, 구에서 관내 부동산을 과세 유형별로 구분하여 부과하고, 종합부동산세는 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분을 별도의 누진세율을 적용하여 주소지(본점 소재지)의 관할 사무소에서 부과합니다.

 

1세대 1주택자 정의

 

2. 1세대 1 주택자

 

동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 2년 이상 보유한 주택은 12억까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

▶ 2022년 기준 중위소득 확인하기

2023년, 2022년 기준 중위소득표와 소득인정액, 모의계산기

 

2) 1세대 1 주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율

고령자 공제			장기보유 공제(현행)		공제한도
연령	공제율		보유기간	공제율
	현행	개정
60 ~ 65세	10%	20%	5 ~ 10년	20%	70% → 80%
65 ~ 70세	20%	30%	10 ~ 15년	40%
70세 이상	30%	40%	15~ 20년	50%

 

3. 종합부동산세 유형별 과세 대상

 

국내에 소재한 재산세 과세대상으로 주택 및 토지가 과세대상입니다. 부동산 공시가 기준으로 과대 대상으로 9억 원까지 과세 면제입니다.

유형별 과세대상	공제금액(일반)	공제금액(법인)
주택(주택부속토지 포함)	일반 / 6억, 1세대 1 주택자 / 11억원	-
종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원	5억 원
별도합산토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원	80억 원

 

 

 

 

 

 

1) 2023년 종합부동산세 과세대상 개정

유형별 과세대상		공제금액(기존)	공제금액(변경)
주택(주택부속토지 포함)	일반	6억 원	9억 원
	1세대 1 주택	11억 원	12억 원

[예시]
공시 가격 11억 주택을 1채 보유한 경우 1세대 1 주택으로 11억 원 공제 대상으로 세금 면제 대상이 되지만, 공시가 5억과 6억으로 2채를 보유했다면 일반 대상으로 6억 원이 공제가 되어 5억 원에 대한 세금을 과세해야 합니다.

 

4. 고지 및 납부

 

구분		내용
과세기준일		매년 6월 1일
종부세 납부일		매년 12.01 ~ 12.15.
종부세 분납		납부할 세액이 250만 원 초과일 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부 ▶ 200 ~ 500만 원 : 250만 원 초과 금액 분납 가능 ▶ 500만 원 초과 : 50% 이하 범위 내 분납 가능 ▶ 농어촌특별세 : 종부세 분납비율에 따라 분납
납부 방법		종부세 납부기간 내에 납부는 세무서 방문 또는 홈택스 정산 ▶카드결제 가능 : 신용카드(0.8%), 체크카드(0.5%) 수수료 납세자 부담
미납		기한 내 미납부 시 납부지연 가산세 3% 부과, 세액 100만 원 이상 : 납부기한이 지난 후 1일마다 0.025% 납부지연 가산세 등 5년간 추가
자진신고		종합부동산세는 정기분 고지서와 상관없이 자진신고, 납부 가능
과소신고	가산세	과소신고납부세액 × 10%(부동과소신고 40%)
납부지연		무(과소)납부세액 × 납부기한 다음날부터 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2
이자상당		경감 받은 세액 × 납부기한 다음날부터 추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만분의 2.2

 

 

 

 

 

 

5. 종합부동산세 과세표준

 

과세의 기준, 재산세와 같이 공시 가격을 기준으로 부과됩니다.

	주택분	1세대 1 주택자	토지분
공정시장가액비율(종부세)	95% → 60%	30~70%%	95%  →  100%
공정시장가액비율(재산세)	60%	60% → 45%	70%
과세표준	[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1 - 감면율)} - 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율

1) 공시 가격

매월 1월 1일 기준으로 정부가 아파트와 주택의 가격을 조사하여 산정하여 공시하는 가격으로 부동산 가격의 지표가 되어, 종부세, 재산세 등의 각종 세제 부과 기준이 됩니다.
▶ 공공주택  - 국토부 ▶ 개별(단독주택) - 국토부 기준으로 시군구에서 결정

2) 공정시장가액비율

세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시 가격 비율을 말하며 부동산 시장 동향, 지방재정 여건 등을 고려하여 결정됩니다.

 

6. 종합부동산세 유형별 세율

 

1) 종합부동산세 세율

구분	주택일반			조정 2주택, 3주택 이상
과세표준	세율	누진공제	법인	세율	누진공제	법인
3억 원 이하	0.6%	-	3%	1.2%	-	6%
6억 원 이하	0.8%	60만 원		1.6%	120만 원
12억 원 이하	1.2%	300만 원		2.2%	480만 원
50억 원 이하	1.6%	780만 원		3.6%	2,160만 원
94억 원 이하	2.2%	3,780만 원		5.0%	9,160만 원
94억 원 초과	3.0%	11,300만 원		6.0%	18,560만 원

종합합산토지분			별도합산토지분
과세표준	세율	누진공제	과세표준	세율	누진공제
15억 원 이하	1%	-	200억 원 이하	0.5%	-
45억 원 이하	2%	1,500만 원	400억 원 이하	0.6%	2,000만 원
45억 원 초과	3%	6,000만 원	400억 원 초과	0.7%	6,000만 원

 

 

 

 

 

 

2) 과세표준 세율

 

[표준 세율]
과세표준			세율
		6천만 원 이하	-		0.10%
6천만 원 초과	-	1.5억 원 이하	6만 원	+	0.15%
1.5억 원 초과	-	3억 원 이하	19.5만 원	+	0.25%
3억원 초과	-	-	57만 원	+	0.4%
[특례 세율]
과세표준			세율
		6천만 원 이하	-	+	0.05%
6천만 원 초과		1.5억 원 이하	3만 원	+	0.10%
1.5억 원 초과		3억 원 이하	12만 원	+	0.20%
3억원 초과		5.4억 워 이하	42만 원	+	0.35%
[세부담상한]
공시가격			세부담상한
		3억 원 이하	105.00%
3억 원 초과	-	6억 원 이하	110.00%
6억 원 초과			130.00%

※ 세부담상한 초과 세액

(재산세 + 세부담상한전 종부세액) - [전년(재산세 + 종부세) × 150 ~ 300%]
→ 세부담상한전 종부세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)

 

7. 산출세액 계산하는 방법

 

과세표준에 세율을 곱한 산출세액과 세부담상한을 적용한 세액 중 적은 금액을 납부세액으로 결정됩니다.

산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제 ) - 공제할 재산액

공시 가격 - 공제금액 × 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 100%) = 종부세 과세표준
종부세 과세표준 × 세율(%) = 종합부동산 세액
종합부동산 세액 - 공제할 재산세액 = 산출세액
산출세액 - 세액공제(%) - 세부담상환초과세액 = 최종 납부할 세액

▶ 국세청 세액계산 확인하기

국세청

 

[예시] 과세 주택 공시 가격 18억, 1 주택(시장 공정가액비율:45%, 재산세:60%)

구분	계산식	금액
공시가격		18억
공제금액		11억
재산세 과세표준	(공시가격) × 공정시작가액비율 45% = 18억 × 45%	8.1억
재산세액	재산세 과세표준 × 공정시장가액비율 45% × 과세표준 세율 0.4% = 18억 × 45% = 8.1억  = 과세표준 세율 57만원 + (8.1억 - 3억) × 0.4%	261만 원
지방교육세	재산세액 × 지방세교육 세율 20% = 8.1억 × 20%	52.2만 원
도시계획세	재산세 과세표준 × 도시계획세 0.14% = 8.1억 × 0.14%	113.4만 원
종부세 공제가격	공시가격 - 공제금액 = 18억 - 11억	7억
종부세 과세표준	종부세 공제가격 × 재산세 공정시장가액비율 60% = 7억 × 60%	4.2억
종합부동산세	(종부세 과세표준 × 종부세 세율(3억 초과 세율) 0.8%) - 누진공제액 = 336만 원 - 60만원	276만 원
제산세 중복분	[{재산세액 × (공시가격 - 종부세 공제가격)} × 종부세 45%] × 재산세 60%  = [{261만 × (18억 - 11억)} × 45%] × 60%	75.6만 원
차감된 종부세	종합부동산세 - 재산세 중복분 = 276만 원 - 75.6만 원	200.4만 원
농어촌 특별세	차감된 종부세 × 20% = 200.4만 원 × 20%	40.08만 원
종부세 합산액	차감된 종부세 + 농어촌 특별세 = 200.4만 원 + 40.08만 원	240.48만 원
최종 종부세	재산세액 + 지방교육세 + 도세계획세 + 종부세 합산금액 = 26.1만 원 52.2만 원 + 113.4만 원 + 240.48만 원	6,670,800원

▶ 종합부동산세 계산기

종합부동산세 계산 - 부동산계산기

 

8. 납입 유예

 

종부세 납입유예

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※ 종합부동산세 보도자료

221123 (14시30분) `23년 부동산 보유세 `20년 수준으로 되돌린다(부동산세제과).pdf

0.36MB

 

2022년 종합부동산세 요약표 (1).pdf

0.12MB

 

사례로 풀어보는 종합부동산세 월간 질의 TOP 10(제9회-특별판).pdf

2.55MB